報摘：土地供應少收樓長做長有 田生佔盡天時小注冷吼

明報
B05 | 公司專訪 | By 曹嘉聰 2009-11-30

港府研究把舊樓「強制拍賣」的門檻由持有業權90%降至80%，發展商恒基地產（0012） 、新鴻基地產（0016）及英皇國際（0163）等，四出物色舊樓地盤，近年有向它們「供貨」的田生集團（8136）主席區永華說， 「未來數年，發展商將很依賴我們賣的地盤」。撰文：曹嘉聰攝影：劉焌陶

田生集團的發展模式十分獨特。集團先向舊區內的小業主收購樓齡40 年以上的單位，到集齊一定比率後，再售給發展商，從中賺取佣金。近年土地供應有限，田生便在大發展商與小業主之間做「紅娘」，取得生意空間。

田生近期做成了幾宗重要買賣，過去3 年，集團共完成了26 個地盤買賣，涉及金額約50 億元。今個季度，共完成了3 項物業合併項目，分別位於銅鑼灣、西環及旺角，合約金額為5.55 億元。截至6 月底為止15 個月，整體業務則有營業額1.18 億元，經營溢利達3460.7 萬元。

過去3 年買賣涉資50 億

集團現時在北角、銅鑼灣、西環、中半山及土瓜灣等區域，積極進行收購，預計農曆新年前完成25 個收購，涉及2000 伙，將來重建地盤面積約30 萬方呎，涉及金額約100 億元，包括一個轉售予恒地的西環地盤，涉資10 億元；預期有2 至3 個位於東半山地盤，亦快將交易。由於舊樓代理所涉及的技術專門，且交易風險較大，佣金較一般樓宇買賣代理為高。

區永華笑道： 「一些老牌的發展商如恒地，對我們的地皮很喜歡，因為於市場拍賣時，它們沒辦法控制價錢，加上我們併樓的地盤有舊契，拆樓及打地基後，即可賣樓花。」

廣告成功建立知名度

田生擅於宣傳，香港人對於其賣的廣告，不會陌生。區永華表示，賣廣告對於田生的知名度確有幫助。他表示，自從廣告有附帶電話後，他們每天接到10 個電話，經挑選後，也有3 至4 個地盤收購。他說： 「我們的廣告『出街』後，加上我們近年促成成交個案較多，業主主動找我們也多了。」區永華預測，今年的廣告開支將於今年相若，約為300 萬港元。

區永華表示，由於樓市好轉，大地產商紛紛與他們洽商求地皮。他表示，不同類型的發展商對於舊樓地盤亦有要求。例如新地會集中物色東半山、中西區的盤源，而恒地則「大小通吃」，對什麼區份的地盤均有興趣。

區永華不諱言，田生的生意有一定風險。例如與二三線地產商合作時，發展商資金較為緊絀，倘要向銀行融資時，整個發展項目便沒有這麼靈活，田生所兼顧的會較多。他說， 「藍籌發展商如恒地和新地，我們較為喜好，因為他的資金充足，做法較為配合到我們」。由於涉及金額龐大，且樓價有升有跌，田生不傾向獨自以銀行借貸方式募集資金。

另外，由於須集齊九成業權方可進行拍賣，倘一座舊樓有數個業主為失蹤者、去世前沒訂遺矚、釘子戶等，能達成整幢單位強制拍賣的風險便較大。

畢竟，中長線樓市持續向好，田生有一定投資價值。首先，政府倘把舊樓強制拍賣的門檻，由持有業權九成降至八成的話，將大大增加釘子戶的成本，亦令一些因部分單位業主為失蹤人口的舊樓，有機會得以發展。另外，田生於行內營運多年，掌握了收購舊樓的專門知識，且在廣告的攻勢下，公司形象已深入民心，集團有先行者優勢，其他競爭者並不容易加入。與田生一起看好後市的讀者，不妨下小注。