信報財經新聞 2010-12-16
除住宅成交於政府出招後大減外，近日住宅地盤的成交也雪上加霜，因為額外印花稅同樣適用於住宅地皮轉手，加上屋宇署近日要求發展商須取得地盤擁有權才能入則申請，令舊樓項目吸引力減低，有業內人士估計，未來半年地皮成交市況均會淡靜。
有業界人士指出，以往發展商未取得足夠業權，也可向政府申請入則，不過，由於政府收緊發水樓上限於明年4 月起生效，不少發展商趕坐「發水尾班車」，令入則申請「大排長龍」，屋宇署提高要求，間接令一些未取得全部舊樓業權的項目，吸引力下降。
舊樓項目吸引力下降
屋宇署通告指出，由10 月21 日起，申請人就任何新的擬建建築物而呈交新的建築圖則時，須一併呈交表格，以提供關於其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地資料。
通告指，若未有提供上文所述的有關資料或文件證明，可能會令建築事務監督根據條例，拒絕批准有關圖則。
另一方面，政府收緊發水樓上限至一成，令發展商需要重新評估收購價，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示， 「以前項目值5 億元，現在值4.5 億元，發展商不會再出咁高價錢」，將會拖慢地盤交易的進度。
而最新的限制是，政府於11 月19 日公布的額外印花稅措施，除了住宅單位外，也適用於住宅地皮。稅務局局長朱鑫源出席在上月22 日舉行的財經事務委員會與房屋事務委員會聯席會議時表示，額外印花稅適用於作物業用途的地皮。有從事投資買賣的代理指出，將會令物業申請強制拍賣的成本增加，而目前政府仍然未作出詳細解畫。
該代理指出，於11 月19 日後購入的住宅物業業權，若於2 年內進行強制拍賣，由於業權曾轉手，在政府的新措施，有機會需要繳交最高15%的額外印花稅，令成本增加，降低吸引力。
市場關注現時商住樓宇一旦在購入後2 年內轉手會否受額外印花稅影響，稅務局指出，現行《印花稅條例》就「住宅物業」和「非住宅物業」界定清晰，分類是按照批准用途而非實際用途而定。
不過，從事舊樓買賣的田生地產項目總監陳志凌表示，現時市場上有不同講法，有指若權益轉讓屬同一間公司，則可以獲得政府豁免繳交額外印花稅。不過，陳志凌也坦言，政府未有就這方面作出指示，存在不明朗因素。
今年申請強拍宗數創新高
陳超國則認為，即使強制拍賣要收取額外印花稅，對發展商的影響也有限，因為申請強拍的項目，獲得政府批淮進行強拍需時一年以上，屆時涉及的額外印花稅稅率只是5%。不過，他也預期，住宅地皮交投及強制拍賣市場，於半年內將會較為淡靜。
代理指出，住宅地皮交易宗數向來不多，今年較矚目的為維他奶創辦人羅桂祥家族持有的壽山村道39 號A 獨立屋「丹林」，由資本策略（497）主席鍾楚義的財團購入後，以12.8 億元摸售，3 個月獲利1.3 億元。
在強制拍賣門檻降低新例下，土地審裁處數字顯示，截至12 月10 日為止，年內申請強制拍賣的宗數高達17 宗，較去年增加10 宗，創歷年新高。
2010年12月16日星期四
2010年12月13日星期一
報摘：限制「發水」 舊樓收購降溫 市區重建發展遇冷 業界憂礙住宅供應
文匯報
B03 | 財經專題 2010-12-13
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）政府關於新樓宇發水面積設上限措施將於明年4月實施，市場上一批舊樓受到直接波及，發展商給予的收購價下調5%至10%，主因過往發展商收購時，往往連發水面積亦計算入收購價。有發展商更直言不排除擱置收購計劃，令原本熱火朝天的舊樓市場突然遇冷。市場人士相信，現時舊樓收購面對磨合期，只待買賣雙方重新接受新的收購價計算方法。
專門從事舊樓收購的田生地產(0183)，公司主席區永華接受香港文匯報專訪時坦言，政府限制發水樓面在10%內，發展商於舊樓收購價錢上變得保守；業主雖有軟化現象，但心理上仍牢記之前較高的收購價，故買賣雙方於價格上現階段出現至少5%的落差，兩邊正試圖尋找「平衡點」。他相信，現時屬於過渡時期，市場很快會接受新的舊樓計算方法。
他又指，限發水所影響的主要是收購仍在初步階段的物業，一些收購至尾聲的舊樓，由於小業主普遍已接受了之前的收購價，一下子要他們面對收購價值下跌的事實，他們未能接受。同時，發展商亦因為收購已近完成，不會主動減價令收購計劃告吹，故這類「埋尾」舊樓受到的影響相對較小。
田生：買賣雙方尋平衡點
事實上，發展商過往經常為爭取最大的發水面積而提早入則。區永華不諱言，曾經協助一些舊樓項目提早入則，最終令發展商願意以更高價錢收購；而為趕及明年4月的「死綫」，近期舊樓申請入則數量有增加，但情況未算嚴重，主要因政府近期審批圖則門檻提高，一般持有業權逾80%以上才會受理，再加上畫則需時，能趕及入則的大多是收購近尾聲的舊樓。
前景未明 發展商「睇定先」
另一收購中介公司第一太平戴維斯，其投資部董事鄭漢華表示，政府公布發水設限後，有發展商即時調低收購價5%至10%，再加上11月政府針對樓價高企「落重藥」，更令財團出價變得謹慎，部分已明言會「睇定先」。他續說，雖然樓價下跌令小業主心態有所軟化，但同一時間買家出價亦下跌，令雙方價錢一直存在落差，短期內要令雙方均接受新收購價存在困難。
業界憂慮政府拖慢重建
對於舊樓收購市場前景，鄭漢華覺得經營環境會愈來愈差，除來自業界的競爭大之外，發水設上限、各區下設高限等因素，均令舊樓的潛力不斷下降。為適應變化，該行未來亦會收購一些地積比近乎用盡的舊樓項目，但該些舊樓的小業主出售意慾不會積極，因為財團的出價往往接近市價，意味小業主可於市場出售物業，而無需出售予財團，將造成收購時的障礙。
近日市場傳言，政府將優先處理業權份數達百分百的項目圖則審批，鄭漢華表示，若政府落實這項規則，發展商的收購意慾將因而大減，結果將拖慢舊樓的發展步伐，間接亦拖慢市場住宅供應。他說：「舊樓項目收購連強拍等一般需時要3年，若完成收購後才能申請圖則，則要再等半年至1年時間。期間發展商好難計數，之後再動工，再要3年的興建時間，整個項目由開始到完成最快7年，而以前是一完成收購就動工，所以舊樓發展速度一定減慢。」
B03 | 財經專題 2010-12-13
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）政府關於新樓宇發水面積設上限措施將於明年4月實施，市場上一批舊樓受到直接波及，發展商給予的收購價下調5%至10%，主因過往發展商收購時，往往連發水面積亦計算入收購價。有發展商更直言不排除擱置收購計劃，令原本熱火朝天的舊樓市場突然遇冷。市場人士相信，現時舊樓收購面對磨合期，只待買賣雙方重新接受新的收購價計算方法。
專門從事舊樓收購的田生地產(0183)，公司主席區永華接受香港文匯報專訪時坦言，政府限制發水樓面在10%內，發展商於舊樓收購價錢上變得保守；業主雖有軟化現象，但心理上仍牢記之前較高的收購價，故買賣雙方於價格上現階段出現至少5%的落差，兩邊正試圖尋找「平衡點」。他相信，現時屬於過渡時期，市場很快會接受新的舊樓計算方法。
他又指，限發水所影響的主要是收購仍在初步階段的物業，一些收購至尾聲的舊樓，由於小業主普遍已接受了之前的收購價，一下子要他們面對收購價值下跌的事實，他們未能接受。同時，發展商亦因為收購已近完成，不會主動減價令收購計劃告吹，故這類「埋尾」舊樓受到的影響相對較小。
田生：買賣雙方尋平衡點
事實上，發展商過往經常為爭取最大的發水面積而提早入則。區永華不諱言，曾經協助一些舊樓項目提早入則，最終令發展商願意以更高價錢收購；而為趕及明年4月的「死綫」，近期舊樓申請入則數量有增加，但情況未算嚴重，主要因政府近期審批圖則門檻提高，一般持有業權逾80%以上才會受理，再加上畫則需時，能趕及入則的大多是收購近尾聲的舊樓。
前景未明 發展商「睇定先」
另一收購中介公司第一太平戴維斯，其投資部董事鄭漢華表示，政府公布發水設限後，有發展商即時調低收購價5%至10%，再加上11月政府針對樓價高企「落重藥」，更令財團出價變得謹慎，部分已明言會「睇定先」。他續說，雖然樓價下跌令小業主心態有所軟化，但同一時間買家出價亦下跌，令雙方價錢一直存在落差，短期內要令雙方均接受新收購價存在困難。
業界憂慮政府拖慢重建
對於舊樓收購市場前景，鄭漢華覺得經營環境會愈來愈差，除來自業界的競爭大之外，發水設上限、各區下設高限等因素，均令舊樓的潛力不斷下降。為適應變化，該行未來亦會收購一些地積比近乎用盡的舊樓項目，但該些舊樓的小業主出售意慾不會積極，因為財團的出價往往接近市價，意味小業主可於市場出售物業，而無需出售予財團，將造成收購時的障礙。
近日市場傳言，政府將優先處理業權份數達百分百的項目圖則審批，鄭漢華表示，若政府落實這項規則，發展商的收購意慾將因而大減，結果將拖慢舊樓的發展步伐，間接亦拖慢市場住宅供應。他說：「舊樓項目收購連強拍等一般需時要3年，若完成收購後才能申請圖則，則要再等半年至1年時間。期間發展商好難計數，之後再動工，再要3年的興建時間，整個項目由開始到完成最快7年，而以前是一完成收購就動工，所以舊樓發展速度一定減慢。」
報摘：強拍罕遇對手 承價共14次 遠展高18%奪西洋菜街舊樓
新報
B11 | 地產 | By 林尚民 2010-12-08
雖然政府出招壓樓市，不過，由於現時本港息口處於歷史性低位，中小型物業樓價於近月升幅驚人，連帶可發展成中小型物業的舊樓亦受到追捧。昨日進行強制性拍賣的西洋菜北街一幢舊樓，罕有地出現程咬金，以致大業主遠東發展需以高底價18%的8,500萬元統一項目。採訪：林尚民
昨日根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》進行強拍的物業位於九龍西洋菜北街287及289號，地盤面積約為3,408方呎，現時建於地段上為一幢於1956年落成之舊式唐樓。而上述拍賣則為今年第三次強制性拍賣。
物業水位大 惹人垂涎
拍賣底價為7,200萬元，每口叫價為100萬元，雖然在過往的強拍歷史上，極大部份情況下均會由已收購大部份業權的大業主以一口價投得，不過，昨日卻反常地出現競爭對手。據悉，除手持6號牌的大業主遠東發展外，在開拍前就只有一間估計由發展商持有的空殼公司登記參與競投，手持號碼為1號牌。
結果，兩位準買家爭相舉手，現場競投氣氛積極，經過14口承價，最終由遠東發展有限公司以8,500萬元投得物業而成功統一業權，較底價7,200萬元高出1,300萬元或18%。若項目發展成物業住宅項目，估計可建樓面約2.7萬方呎，每方呎樓面價超過3,100元。
負責是次拍賣的第一太平戴維斯估值及專業顧問(大中華區)董事總經理陳超國於拍賣後指出，土地審裁處頒出拍賣令後，中小型住宅樓宇價格顯著上升，因此早前訂出的拍賣底價現已低於拍賣地盤的市價，因此吸引多於一個準買家參與競爭，而地盤最後亦以高於底價18%成交，反映現時條例下的強拍安排可充份保障小業主的利益。
強拍可保障小業主利益
事實上，自從政府降底強拍門檻後，今年已有3個物業進行強拍，除上述物業外，還其中包括5月份由會德豐地產以5.88億元成功統一業權的西理卑路乍街建裕大廈，以及今年2月份由新世界牽頭，以7.09億元取得全數業權的北角繼園上里繼園樓B、C座，料重建後可提供約1,300個單位。
另外，土地註冊處資料顯示，上環文咸東街136至138號，於上月初以3.5億元獲百利保購入，該地盤面積5,270方呎，以地積比15倍計，可建樓面約為7.9萬方呎，每方呎樓面地價約4,428元。
物業頒出拍賣令後，中小型住宅樓宇價格顯著上升，因此早前訂出的拍賣底價現已低於拍賣地盤的市價，因此吸引多於一個準買家參與競爭。
B11 | 地產 | By 林尚民 2010-12-08
雖然政府出招壓樓市，不過，由於現時本港息口處於歷史性低位，中小型物業樓價於近月升幅驚人，連帶可發展成中小型物業的舊樓亦受到追捧。昨日進行強制性拍賣的西洋菜北街一幢舊樓，罕有地出現程咬金，以致大業主遠東發展需以高底價18%的8,500萬元統一項目。採訪：林尚民
昨日根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》進行強拍的物業位於九龍西洋菜北街287及289號，地盤面積約為3,408方呎，現時建於地段上為一幢於1956年落成之舊式唐樓。而上述拍賣則為今年第三次強制性拍賣。
物業水位大 惹人垂涎
拍賣底價為7,200萬元，每口叫價為100萬元，雖然在過往的強拍歷史上，極大部份情況下均會由已收購大部份業權的大業主以一口價投得，不過，昨日卻反常地出現競爭對手。據悉，除手持6號牌的大業主遠東發展外，在開拍前就只有一間估計由發展商持有的空殼公司登記參與競投，手持號碼為1號牌。
結果，兩位準買家爭相舉手，現場競投氣氛積極，經過14口承價，最終由遠東發展有限公司以8,500萬元投得物業而成功統一業權，較底價7,200萬元高出1,300萬元或18%。若項目發展成物業住宅項目，估計可建樓面約2.7萬方呎，每方呎樓面價超過3,100元。
負責是次拍賣的第一太平戴維斯估值及專業顧問(大中華區)董事總經理陳超國於拍賣後指出，土地審裁處頒出拍賣令後，中小型住宅樓宇價格顯著上升，因此早前訂出的拍賣底價現已低於拍賣地盤的市價，因此吸引多於一個準買家參與競爭，而地盤最後亦以高於底價18%成交，反映現時條例下的強拍安排可充份保障小業主的利益。
強拍可保障小業主利益
事實上，自從政府降底強拍門檻後，今年已有3個物業進行強拍，除上述物業外，還其中包括5月份由會德豐地產以5.88億元成功統一業權的西理卑路乍街建裕大廈，以及今年2月份由新世界牽頭，以7.09億元取得全數業權的北角繼園上里繼園樓B、C座，料重建後可提供約1,300個單位。
另外，土地註冊處資料顯示，上環文咸東街136至138號，於上月初以3.5億元獲百利保購入，該地盤面積5,270方呎，以地積比15倍計，可建樓面約為7.9萬方呎，每方呎樓面地價約4,428元。
物業頒出拍賣令後，中小型住宅樓宇價格顯著上升，因此早前訂出的拍賣底價現已低於拍賣地盤的市價，因此吸引多於一個準買家參與競爭。
報摘：「強拍」條例 破壞社區
成報
A10 | 城中講台 | By 立法會議員 馮檢基 2010-12-08
今年4月正式實施「土地為重新發展而強制售賣」條例。該條例強制把售賣申請門檻，由九成下降至八成，對舊區小業主來說，是噩夢連連。由於小業主由財力和法律知識，都處於財團和法展商形勢之下，降低強售門檻，更方便了財團和發展商，令他們可以為所欲為。而小業主則全無招架之力。小業主們生怕無良地產商的染指垂涎，最終令他們失去溫暖的安樂窩，失去建立已久人際網絡，而小商戶被迫關閉結業，社區經濟被扼殺，傳統社區文化和習俗受破壞，這與現時已踏入最後階段檢討的「市區重建策略」，背道而馳。
多年來，筆者一向由原則上以至運作上，都強烈反對任何「降低強制拍賣門檻」的舉措，當局認為要推動舊區重建，以圖引入私人發展商，卻以蠶食舊區小業主利益的做法，是不可取。本質上亦違反保障私有產權的大原則。尊重私有產權是一個自由社會和資本主義社會的天職，私有產權，原則上不容無理剝奪，《基本法》第六條就開宗明義講到「香港特別行政區依法保護私有財產權」，試問當個人財產都無法維護，當權者甚至財團可以剝奪個人財產，資本主義社會又如何有效運作呢？整個建立於「信用」和「財產流動」的經濟交易系統，亦必然會出現問題。
其實當一個政府要以法律去剝奪個人的私有產權時，必須是「無所主疑」，有壓倒性的公眾利益（如過去鐵路建設或因舊樓已達殘破不堪，非拆不可狀態，嚴重危及居民和附近行人安全等），再配上合理和透明的賠償機制（如現時市區重建局的具透明度的收購和賠償方式），除了這些「強而有力」的理由，還須加上一個公平、公正的司法程序，以保障個人權利，這樣的收回私有產權的行動，方可合理進行。
可是，當社會還在一片爭議之聲時，政府卻偏執和偏聽，強行降低強拍門檻，不單要剝奪個人財產權力，還把「毫無議價能力」的小業主，推進發展商的「虎口」。在看不見有任何壓倒性的公眾利益下，美其名以協助舊區重建為由，實質效果卻全面向「既得利益」和「財力雄厚」的發展商傾斜，剝奪小業主利益。
一個與社區建立良久「有機的連繫」，擁有個人歷史、生活點滴、日常起居作息的咫尺空間，就會在「合法」的條例下變成瓦礫一堆，把人際關係和脈絡連根拔起。而發展商在無社區規劃，而以「發展」自肥的在舊區內，「建設」牙籤形的所謂豪宅。與社區發展割裂的建築物，舊區重建後，基本上沒有為整體社區帶來利益，相反的只有破壞。莫非這就是政府口中說借助私人市場，借助發展商來達到舊區重建和舊區更新的真正目的？
‧立法會議員 馮檢基‧
A10 | 城中講台 | By 立法會議員 馮檢基 2010-12-08
今年4月正式實施「土地為重新發展而強制售賣」條例。該條例強制把售賣申請門檻，由九成下降至八成，對舊區小業主來說，是噩夢連連。由於小業主由財力和法律知識，都處於財團和法展商形勢之下，降低強售門檻，更方便了財團和發展商，令他們可以為所欲為。而小業主則全無招架之力。小業主們生怕無良地產商的染指垂涎，最終令他們失去溫暖的安樂窩，失去建立已久人際網絡，而小商戶被迫關閉結業，社區經濟被扼殺，傳統社區文化和習俗受破壞，這與現時已踏入最後階段檢討的「市區重建策略」，背道而馳。
多年來，筆者一向由原則上以至運作上，都強烈反對任何「降低強制拍賣門檻」的舉措，當局認為要推動舊區重建，以圖引入私人發展商，卻以蠶食舊區小業主利益的做法，是不可取。本質上亦違反保障私有產權的大原則。尊重私有產權是一個自由社會和資本主義社會的天職，私有產權，原則上不容無理剝奪，《基本法》第六條就開宗明義講到「香港特別行政區依法保護私有財產權」，試問當個人財產都無法維護，當權者甚至財團可以剝奪個人財產，資本主義社會又如何有效運作呢？整個建立於「信用」和「財產流動」的經濟交易系統，亦必然會出現問題。
其實當一個政府要以法律去剝奪個人的私有產權時，必須是「無所主疑」，有壓倒性的公眾利益（如過去鐵路建設或因舊樓已達殘破不堪，非拆不可狀態，嚴重危及居民和附近行人安全等），再配上合理和透明的賠償機制（如現時市區重建局的具透明度的收購和賠償方式），除了這些「強而有力」的理由，還須加上一個公平、公正的司法程序，以保障個人權利，這樣的收回私有產權的行動，方可合理進行。
可是，當社會還在一片爭議之聲時，政府卻偏執和偏聽，強行降低強拍門檻，不單要剝奪個人財產權力，還把「毫無議價能力」的小業主，推進發展商的「虎口」。在看不見有任何壓倒性的公眾利益下，美其名以協助舊區重建為由，實質效果卻全面向「既得利益」和「財力雄厚」的發展商傾斜，剝奪小業主利益。
一個與社區建立良久「有機的連繫」，擁有個人歷史、生活點滴、日常起居作息的咫尺空間，就會在「合法」的條例下變成瓦礫一堆，把人際關係和脈絡連根拔起。而發展商在無社區規劃，而以「發展」自肥的在舊區內，「建設」牙籤形的所謂豪宅。與社區發展割裂的建築物，舊區重建後，基本上沒有為整體社區帶來利益，相反的只有破壞。莫非這就是政府口中說借助私人市場，借助發展商來達到舊區重建和舊區更新的真正目的？
‧立法會議員 馮檢基‧
報摘：舊樓強拍的正確理解
星島日報
A21 | 港聞 | 法問時間 | By 麥漢明 2010-12-06
最近據報道位於九龍的兩發麵廠面臨強拍威脅，最後發覺不符合八成強拍新條例，讀者詢問原因？
記得筆者在今年三月當強拍新條例在立法會通過後，曾在此專欄解釋。如較早前所述，修例實施後，三種類型地段的強拍門檻，將由九成降至八成業權，包括：(1)樓齡五十年以上樓宇、(2)樓宇所在地段上每一個單位，均代表多於該地段所有不分割份數的一成、或(3)三十年樓齡以上工業大廈，只要有八成業權人同意，發展商便可申請強制拍賣舊樓。
即使如此，土地審裁處仍會考慮兩個法律原則，以決定是否批准重建：其一是考慮樓齡和樓宇狀況是否要重建；其二為是否已採取合理步驟，以取得少數人同意交出業權。
話說回來，該麵廠位處的的大廈樓齡三十多年(非工業大廈)內，麵廠業主擁有該大廈一成四業權，上文規定的(1)並不符合；至於(2)，該麵廠本身佔該大廈一成四業權，但條文要求樓宇所在地段上每一個單位，均代表多於該地段所有不分割份數的一成，該麵廠能否據此被強拍，還要考慮麵廠以外其他單位的業權份數，所以也未能符合；最後(3)，該大廈並非工業大廈，因此也不符合。
在這情況下，發展商要收到該大廈的九成業權，才可向土地審裁處提出申請強拍。因該麵廠佔該大廈一成四業權，若業主不出售該一成四業權，發展商不可能收到該大廈的九成業權，因此未能依例申請強拍。
最後補充一句，即使大廈符合強拍門檻，發展商申請強拍也不一定獲批，仍要視乎樓齡及發展商有否採取適當行動收樓而定。
麥漢明執業律師
本文內容純屬個人意見，並不代表香港律師會立場
A21 | 港聞 | 法問時間 | By 麥漢明 2010-12-06
最近據報道位於九龍的兩發麵廠面臨強拍威脅，最後發覺不符合八成強拍新條例，讀者詢問原因？
記得筆者在今年三月當強拍新條例在立法會通過後，曾在此專欄解釋。如較早前所述，修例實施後，三種類型地段的強拍門檻，將由九成降至八成業權，包括：(1)樓齡五十年以上樓宇、(2)樓宇所在地段上每一個單位，均代表多於該地段所有不分割份數的一成、或(3)三十年樓齡以上工業大廈，只要有八成業權人同意，發展商便可申請強制拍賣舊樓。
即使如此，土地審裁處仍會考慮兩個法律原則，以決定是否批准重建：其一是考慮樓齡和樓宇狀況是否要重建；其二為是否已採取合理步驟，以取得少數人同意交出業權。
話說回來，該麵廠位處的的大廈樓齡三十多年(非工業大廈)內，麵廠業主擁有該大廈一成四業權，上文規定的(1)並不符合；至於(2)，該麵廠本身佔該大廈一成四業權，但條文要求樓宇所在地段上每一個單位，均代表多於該地段所有不分割份數的一成，該麵廠能否據此被強拍，還要考慮麵廠以外其他單位的業權份數，所以也未能符合；最後(3)，該大廈並非工業大廈，因此也不符合。
在這情況下，發展商要收到該大廈的九成業權，才可向土地審裁處提出申請強拍。因該麵廠佔該大廈一成四業權，若業主不出售該一成四業權，發展商不可能收到該大廈的九成業權，因此未能依例申請強拍。
最後補充一句，即使大廈符合強拍門檻，發展商申請強拍也不一定獲批，仍要視乎樓齡及發展商有否採取適當行動收樓而定。
麥漢明執業律師
本文內容純屬個人意見，並不代表香港律師會立場
報摘：強拍調解計劃可行
太陽報
S06 | 置業安居 | SURVERYOR 觀點 | By 陳東岳 2010-12-04
發展局將於明年設立強拍個案的調解先導計劃，以協助業主處理舊樓的收購工作。
近年市區可供發展用地缺乏，收購舊樓合併業權作重建用途已成潮流。發展商為收購剩餘業權，引用「土地（為重新發展而強制售賣）條例」向土地審裁署申請個案日多。
發展商在收購達到法定要求的八成或九成業權之前，通常有一段頗長的洽購過程，可能涉及多次出價，而一般收購出價採用有條件要約（conditional offer）方式進行，即在指定時限內達到或不少於某一百分比業權的業主同意出售，該批要約才能生效。
助舊樓買賣雙方洽商
舊樓業主收到要約信件後通常反應不一，有樂意出售者但要求較高收購價，亦有不予理會。負責收購的代理便會於此段時間逐戶拍門，與業主洽談。有些業主委員會自行組織業主大會商討，或者邀請測量師作出估值，以備與收購者集體討價還價。
贊成推出協調先導計劃，以其中立者身份，調解於收購過程中的糾紛，令收購者和被收購各方，都可以在一個合情、合理、合法的情況下進行買賣洽商，遇到買賣任何一方有超出合理的行動時，亦可以予以即時作出適當處理。
有人質疑土地審裁署保障小業主的把關能力，我對此不表同意。土地審裁署在作出裁決前，必定會審閱雙方所提交理據，包括各自聘用的專業測量師所提交的估價報告，而雙方測量師都會按情況考慮到有關地段的重建價值而作出評估。
土地審裁署除當值法官主審外，還有資深測量師協助審理案件，大家應該對土地審裁署的裁決有信心。
S06 | 置業安居 | SURVERYOR 觀點 | By 陳東岳 2010-12-04
發展局將於明年設立強拍個案的調解先導計劃，以協助業主處理舊樓的收購工作。
近年市區可供發展用地缺乏，收購舊樓合併業權作重建用途已成潮流。發展商為收購剩餘業權，引用「土地（為重新發展而強制售賣）條例」向土地審裁署申請個案日多。
發展商在收購達到法定要求的八成或九成業權之前，通常有一段頗長的洽購過程，可能涉及多次出價，而一般收購出價採用有條件要約（conditional offer）方式進行，即在指定時限內達到或不少於某一百分比業權的業主同意出售，該批要約才能生效。
助舊樓買賣雙方洽商
舊樓業主收到要約信件後通常反應不一，有樂意出售者但要求較高收購價，亦有不予理會。負責收購的代理便會於此段時間逐戶拍門，與業主洽談。有些業主委員會自行組織業主大會商討，或者邀請測量師作出估值，以備與收購者集體討價還價。
贊成推出協調先導計劃，以其中立者身份，調解於收購過程中的糾紛，令收購者和被收購各方，都可以在一個合情、合理、合法的情況下進行買賣洽商，遇到買賣任何一方有超出合理的行動時，亦可以予以即時作出適當處理。
有人質疑土地審裁署保障小業主的把關能力，我對此不表同意。土地審裁署在作出裁決前，必定會審閱雙方所提交理據，包括各自聘用的專業測量師所提交的估價報告，而雙方測量師都會按情況考慮到有關地段的重建價值而作出評估。
土地審裁署除當值法官主審外，還有資深測量師協助審理案件，大家應該對土地審裁署的裁決有信心。
報摘：檢討強拍條例
文匯報
A18 | 文匯論壇 | 明辨是非 | By 李華明 2010-12-03
今年初政府提出，就3類樓宇降低其強拍條件由9成至8成，實施至今，共有14宗申請強拍個案，當中有2宗是屬於50年或以上樓齡，收購比率達8成。降低強拍門檻後，收購公司自會積極進行收購行動，有的會增加收購價吸引小業主出售物業，但更多的是用威逼利誘及提供誤導資料，誘使小業主提早放棄議價而出售物業。
筆者聽過一些情況，如地產代理哄騙小業主只要收購了8成便可申請強拍，但樓宇其實不屬於新措施涵蓋範圍；亦有訛稱已收購了8成，可申請強拍，日後售價更低；也有滋擾性行為，以威嚇小業主快快出售物業。
早在審議降低強拍門檻時，民主黨已提出先要檢討強拍條例，改善其運作機制，才能保障小業主的權益。
現時強拍條例漏洞多多，雖然條例規定土地審裁處在裁決申請時，需考慮樓宇的齡期或其維修狀況，但從過往判決見到，土審處是以經濟角度去考慮樓齡或維修狀況，樓宇結構安全根本不是重點。樓齡是指樓宇是否已達到其經濟壽命的盡頭，如清拆後地段的價值遠超舊樓現有用途價值，則經濟壽命已盡；維修狀況是指維修費用是否遠超舊樓現有用途價值，或維修後帶來或引致的價值增長，經濟上不值得維修便適合強拍重建。舉例，銅鑼灣希雲道個案，業主2007年做好維修，屋宇署亦撤銷修葺令，2009年仍被裁定經濟壽命已盡而遭強拍！
另一缺點是：土審處在訂定預設底價拍賣時，只評核申請者及反對者提出的估值報告，而申請者往往選擇在市道低迷時申請及進行估值，土審處亦不會考慮地段經合併綜合發展後的價值，這都令估值及預設底價對小業主不公平。根據過往21宗審批個案，經強拍所得賠償平均只是單位市值的2.5倍，真不明白為何土審處會認為清拆重建價值遠超現有用途價值而批准強拍？
所謂公開拍賣亦只是假象：過往21宗強拍個案中，只有2宗有多過一名競投者，其他的只有一名競投者，往往以底價成交。這亦是為何小業主聽見強拍便快快出售物業。
民主黨建議政府盡快檢討強拍條例，考慮規定土審處應以樓宇結構安全是否會影響公眾安全及適合居住為首要條件，土審處須徵詢建築事務監督意見，樓宇是否有危險或可變得危險，會影響居民及或公眾安全而需要重建。
條例亦應規定申請者須先透過調解機制，未能達成共識才申請強拍。透過獨立調解制度，讓小業主有機會與大業主磋商合作發展的空間或賠償方案，以加強保障小業主的權益。
土審處應親自獨立地進行估值，並適當地考慮合併綜合發展後的地段價值，以及改用公開投標制度，以保障小業主獲得合理補償。
為加強小業主（尤其是長者業主）對強拍條例的認識，政府應加強對舊樓居民提供的專業協助，包括就個別個案，提供法律或其他意見，至少應告知小業主是否受8成門檻所影響，免受誤導。
為避免大業主透過不支持大廈維修保養或改善環境衛生工程，令大廈保養情況惡化，住客難以繼續居住，迫令小業主無奈出售業權，政府應在大廈管理工作上適時介入，針對這類情況，由民政事務總署及早介入監管大廈管理工作，從而保障小業主的權益及樓宇和公眾安全。
強拍的目的是要幫助舊區更新、重建失修舊樓，若變成強迫小業主在不情願下售賣資產，加快舊樓變得更殘破不堪，這就好心做壞事了。
李華明 立法會議員
A18 | 文匯論壇 | 明辨是非 | By 李華明 2010-12-03
今年初政府提出，就3類樓宇降低其強拍條件由9成至8成，實施至今，共有14宗申請強拍個案，當中有2宗是屬於50年或以上樓齡，收購比率達8成。降低強拍門檻後，收購公司自會積極進行收購行動，有的會增加收購價吸引小業主出售物業，但更多的是用威逼利誘及提供誤導資料，誘使小業主提早放棄議價而出售物業。
筆者聽過一些情況，如地產代理哄騙小業主只要收購了8成便可申請強拍，但樓宇其實不屬於新措施涵蓋範圍；亦有訛稱已收購了8成，可申請強拍，日後售價更低；也有滋擾性行為，以威嚇小業主快快出售物業。
早在審議降低強拍門檻時，民主黨已提出先要檢討強拍條例，改善其運作機制，才能保障小業主的權益。
現時強拍條例漏洞多多，雖然條例規定土地審裁處在裁決申請時，需考慮樓宇的齡期或其維修狀況，但從過往判決見到，土審處是以經濟角度去考慮樓齡或維修狀況，樓宇結構安全根本不是重點。樓齡是指樓宇是否已達到其經濟壽命的盡頭，如清拆後地段的價值遠超舊樓現有用途價值，則經濟壽命已盡；維修狀況是指維修費用是否遠超舊樓現有用途價值，或維修後帶來或引致的價值增長，經濟上不值得維修便適合強拍重建。舉例，銅鑼灣希雲道個案，業主2007年做好維修，屋宇署亦撤銷修葺令，2009年仍被裁定經濟壽命已盡而遭強拍！
另一缺點是：土審處在訂定預設底價拍賣時，只評核申請者及反對者提出的估值報告，而申請者往往選擇在市道低迷時申請及進行估值，土審處亦不會考慮地段經合併綜合發展後的價值，這都令估值及預設底價對小業主不公平。根據過往21宗審批個案，經強拍所得賠償平均只是單位市值的2.5倍，真不明白為何土審處會認為清拆重建價值遠超現有用途價值而批准強拍？
所謂公開拍賣亦只是假象：過往21宗強拍個案中，只有2宗有多過一名競投者，其他的只有一名競投者，往往以底價成交。這亦是為何小業主聽見強拍便快快出售物業。
民主黨建議政府盡快檢討強拍條例，考慮規定土審處應以樓宇結構安全是否會影響公眾安全及適合居住為首要條件，土審處須徵詢建築事務監督意見，樓宇是否有危險或可變得危險，會影響居民及或公眾安全而需要重建。
條例亦應規定申請者須先透過調解機制，未能達成共識才申請強拍。透過獨立調解制度，讓小業主有機會與大業主磋商合作發展的空間或賠償方案，以加強保障小業主的權益。
土審處應親自獨立地進行估值，並適當地考慮合併綜合發展後的地段價值，以及改用公開投標制度，以保障小業主獲得合理補償。
為加強小業主（尤其是長者業主）對強拍條例的認識，政府應加強對舊樓居民提供的專業協助，包括就個別個案，提供法律或其他意見，至少應告知小業主是否受8成門檻所影響，免受誤導。
為避免大業主透過不支持大廈維修保養或改善環境衛生工程，令大廈保養情況惡化，住客難以繼續居住，迫令小業主無奈出售業權，政府應在大廈管理工作上適時介入，針對這類情況，由民政事務總署及早介入監管大廈管理工作，從而保障小業主的權益及樓宇和公眾安全。
強拍的目的是要幫助舊區更新、重建失修舊樓，若變成強迫小業主在不情願下售賣資產，加快舊樓變得更殘破不堪，這就好心做壞事了。
李華明 立法會議員
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