信報財經新聞 2010-12-16
除住宅成交於政府出招後大減外，近日住宅地盤的成交也雪上加霜，因為額外印花稅同樣適用於住宅地皮轉手，加上屋宇署近日要求發展商須取得地盤擁有權才能入則申請，令舊樓項目吸引力減低，有業內人士估計，未來半年地皮成交市況均會淡靜。
有業界人士指出，以往發展商未取得足夠業權，也可向政府申請入則，不過，由於政府收緊發水樓上限於明年4 月起生效，不少發展商趕坐「發水尾班車」，令入則申請「大排長龍」，屋宇署提高要求，間接令一些未取得全部舊樓業權的項目，吸引力下降。
舊樓項目吸引力下降
屋宇署通告指出，由10 月21 日起，申請人就任何新的擬建建築物而呈交新的建築圖則時，須一併呈交表格，以提供關於其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地資料。
通告指，若未有提供上文所述的有關資料或文件證明，可能會令建築事務監督根據條例，拒絕批准有關圖則。
另一方面，政府收緊發水樓上限至一成，令發展商需要重新評估收購價，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示， 「以前項目值5 億元，現在值4.5 億元，發展商不會再出咁高價錢」，將會拖慢地盤交易的進度。
而最新的限制是，政府於11 月19 日公布的額外印花稅措施，除了住宅單位外，也適用於住宅地皮。稅務局局長朱鑫源出席在上月22 日舉行的財經事務委員會與房屋事務委員會聯席會議時表示，額外印花稅適用於作物業用途的地皮。有從事投資買賣的代理指出，將會令物業申請強制拍賣的成本增加，而目前政府仍然未作出詳細解畫。
該代理指出，於11 月19 日後購入的住宅物業業權，若於2 年內進行強制拍賣，由於業權曾轉手，在政府的新措施，有機會需要繳交最高15%的額外印花稅，令成本增加，降低吸引力。
市場關注現時商住樓宇一旦在購入後2 年內轉手會否受額外印花稅影響，稅務局指出，現行《印花稅條例》就「住宅物業」和「非住宅物業」界定清晰，分類是按照批准用途而非實際用途而定。
不過，從事舊樓買賣的田生地產項目總監陳志凌表示，現時市場上有不同講法，有指若權益轉讓屬同一間公司，則可以獲得政府豁免繳交額外印花稅。不過，陳志凌也坦言，政府未有就這方面作出指示，存在不明朗因素。
今年申請強拍宗數創新高
陳超國則認為，即使強制拍賣要收取額外印花稅，對發展商的影響也有限，因為申請強拍的項目，獲得政府批淮進行強拍需時一年以上，屆時涉及的額外印花稅稅率只是5%。不過，他也預期，住宅地皮交投及強制拍賣市場，於半年內將會較為淡靜。
代理指出，住宅地皮交易宗數向來不多，今年較矚目的為維他奶創辦人羅桂祥家族持有的壽山村道39 號A 獨立屋「丹林」，由資本策略（497）主席鍾楚義的財團購入後，以12.8 億元摸售，3 個月獲利1.3 億元。
在強制拍賣門檻降低新例下，土地審裁處數字顯示，截至12 月10 日為止，年內申請強制拍賣的宗數高達17 宗，較去年增加10 宗，創歷年新高。
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