報摘：舊樓強拍的正確理解

星島日報
A21 | 港聞 | 法問時間 | By 麥漢明 2010-12-06

最近據報道位於九龍的兩發麵廠面臨強拍威脅，最後發覺不符合八成強拍新條例，讀者詢問原因？

記得筆者在今年三月當強拍新條例在立法會通過後，曾在此專欄解釋。如較早前所述，修例實施後，三種類型地段的強拍門檻，將由九成降至八成業權，包括：(1)樓齡五十年以上樓宇、(2)樓宇所在地段上每一個單位，均代表多於該地段所有不分割份數的一成、或(3)三十年樓齡以上工業大廈，只要有八成業權人同意，發展商便可申請強制拍賣舊樓。

即使如此，土地審裁處仍會考慮兩個法律原則，以決定是否批准重建：其一是考慮樓齡和樓宇狀況是否要重建；其二為是否已採取合理步驟，以取得少數人同意交出業權。

話說回來，該麵廠位處的的大廈樓齡三十多年(非工業大廈)內，麵廠業主擁有該大廈一成四業權，上文規定的(1)並不符合；至於(2)，該麵廠本身佔該大廈一成四業權，但條文要求樓宇所在地段上每一個單位，均代表多於該地段所有不分割份數的一成，該麵廠能否據此被強拍，還要考慮麵廠以外其他單位的業權份數，所以也未能符合；最後(3)，該大廈並非工業大廈，因此也不符合。

在這情況下，發展商要收到該大廈的九成業權，才可向土地審裁處提出申請強拍。因該麵廠佔該大廈一成四業權，若業主不出售該一成四業權，發展商不可能收到該大廈的九成業權，因此未能依例申請強拍。

最後補充一句，即使大廈符合強拍門檻，發展商申請強拍也不一定獲批，仍要視乎樓齡及發展商有否採取適當行動收樓而定。

麥漢明執業律師

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