信報財經新聞
P17 | 時事評論 | 真．政．經 | By 鄭經翰 2010-10-27
深水埗一間歷史超逾半世紀的麵廠，因為舊樓重建關係，在新強拍條例通過後，給發展商引用新法例強制拍賣，事件再度引起社會普遍關注強拍的問題，以及強拍帶來的爭議。
被迫強拍的兩發麵廠，創立於1954 年，最初在廣東道起家，其後搬至深水埗上址經營，歷時三十六年。麵舖面積一千零五十呎，擁有該地段百分之十四業權，如果根據舊有強拍條例，發展商必須收購超逾百分之九十業權才可申請強拍，兩發麵廠便毋須關閉。但自從今年4 月新例通過後，強拍門檻由九成降至八成業權，只有不足兩成業權的兩發麵廠便無法撐下去，成為新法例的犧牲者。
麵廠絕處逢生
事實上，發展商只肯出價800 萬元收購兩發麵廠的舖位，呎價只有7619 元，遠低於同區超過萬元的呎價，而新例通過之前，發展商也曾出價一千萬元收購，可見對兩發麵廠的業主而言，現時新例甚不公平，難怪有關人士怨道，指斥發展商欠缺社會責任了。
不過，諷刺的是，在事件鬧得熱烘烘的時候，發展局卻突然發表聲明，指兩發麵廠不符新例要求強拍的條款，而傳媒與立法會一眾議員竟然無人知曉強拍的條款細節，實奇哉怪也。然而，事件仍然帶出一個值得討論的問題。
平情而論，市區重建是城市向前發展必經的階段，無論以社會安全衞生、市容及經濟效益而言，拆卸舊樓重建都有所必要。為了加快市區重建步伐，政府針對時弊，將強拍門檻由九成降低至八成，其實也有所必要，原則上無可厚非。不過，在政策實際執行上，應該因應現實的實際情況有所變通，才更能兼顧各方需要，平衡不同持份者的利益。
須知道，過去強拍條例定於九成業權時，的確出現有意圖利而拒絕拍賣業權的釘戶。釘戶之中，又分為住戶的「棺材釘」和發展商的「反釘」。前者奇貨可居，非到最後關頭也不肯出讓業權，目的旨在戰至最後一刻，以完全不合理的天價賣出業權牟取暴利。過去，現址銅鑼灣中心的舊樓便有釘戶以2000 萬售出業權，計入多年來的通脹因素，伸算現時市值，相等於2 億元。後者則是發展商的奇謀，在舊樓先行落釘，等於插旗，霸了地盤，制止其他發展商加入競爭，致使舊樓地盤重新發展，勢必成為自己的囊中物。兩種釘戶都妨礙了市區重建計劃的正常發展，損害大部分舊樓業主的利益，因為他們大多希望盡快拆卸舊樓重建，獲得賠償，或者以舊樓換新樓，改善居住環境。
目前市區舊樓重建的收購價，約在7000 元一呎左右，可說相當合理，但兩發麵廠的問題，卻突顯了一個矛盾，舖價與樓價其實不能、也不應相提並論，不可等價收購，否則便會出現失衡，對舖價遠超樓價的地舖業主而言，絕不公平。
舖價不同樓價
以兩發麵廠的情況為例，該幢舊樓五層高，一梯三伙，樓上每層面積二千一百呎，總面積一萬零五百呎。用份數計，發展商只要收購了所有樓上單位，已佔八成以上業權，可以依新例申請強拍，而只佔一個舖位的兩發麵家，根本無力抗衡，只好肉隨砧板上，任由宰割。倘若該舖位仍在廣東道上，情況便完全不同。以目前廣東道黃金地段的地舖呎價每呎高達 70 萬元計，市值7 億3500 萬元，而樓上的單位即使每呎收購價1 萬元，也只合共約值1億元左右，根本不成比例。如果擁有如斯貴重的地舖，當然不愁以新例強拍，因為即使舖主佔的比份少，也可得到拍賣價九成，反之，深水埗的同樣面積地舖，便議價無力，任由發展商出價了。
強拍新例最大的弊病，是重量不重質，只計算業權的比份，卻忽略了舖價和樓價的差別，可以差天共地。這個失衡問題不解決，新強拍制度帶來的紛爭，一定永無休止，沒完沒了。
要合理解決有關矛盾，我認為舊舖業主固然可以實行自保，如果財力可及的話，應該一早買入樓上單位，以便業權超逾兩成，足與發展商討價還價，確保自己的合理權益不會受損。但對於沒有足夠財力保護自己業權的舊舖業主，政府實有責任修訂強拍政策，以保障他們的合理權益，例如規定發展商應以不同呎價收購舊樓地舖和樓上單位，前者應由獨立的仲量行進行估值，以確保收購價公平、公正、合理，避免出現不必要的爭拗和紛爭。
市區重建關乎社會整體利益，事在必行，從社會安全、衞生市容及經濟效益角度考慮，也大有必要，應予支持。但重建舊區涉及多個持份者的利益，必須公平處理，才會減少社會矛盾，避免紛爭。
只要擺事實、講道理，以公平、公正、合理的態度解決問題，我相信一定可以找到最妥善的解決方法，避免不必要的爭拗，建構和諧社會。
鄭經翰
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