報摘：舊樓強拍小業主保障有限

明報
A06 | 港聞 | 特稿 2010-03-18

舊樓強制拍賣的門檻從九成降至八成，小業主會否得到足夠保障，是立法會和公眾關注的焦點。政府認為現行由土地審裁處裁決是否重建及強制拍賣底價的制度，已提供了足夠保障，但土審處最近兩宗重要案例顯示，小業主雖然可在一定程度上分享到物業的重建價值，但需要付出昂貴的聘用專家證人成本，以及冒上敗訴時須承擔天價訴訟費的風險。

金國大廈強拍呎價升倍

在灣仔金國大廈案中，大業主2006 年9 月在公開拍賣中購得92.3％大廈業權，於同年11 月向土審處申請批准重建及強制拍賣餘下業權，審裁處於08 年初舉行了19 天聆訊，同年6 月批准大業主申請，並按物業所在土地的重建值，定出14.2 億元的強拍底價，較金國大廈及一併重建的國民大廈原來用途下、總商業市值6.38 億元高出一倍以上， 這意味原來用途下， 每平方呎只值2100 元至3000 元的46 年舊住宅單位，可獲得每平方呎約5000 至6000 元的補償，小業主分享到部分重建令物業升值的好處。

現行制度五點不足

不過，金國大廈案也突顯了現行制度的不足，包括：

（1）申請強拍的時機掌握在大業主手上，小業主即使看好樓市前景及財政無憂，亦無法阻止大業主在樓市周期處於較低谷時定出重建值；

（2）反對大業主的申請要有大批專業人士協助，對樓宇的現有價值、維修費用、維修後升值潛力以及重建價值等，進行專業評估，程序極複雜，涉及費用極高，非一般小業主可以應付，此案得以進行，疑因有財團「打釘」干涉，與大業主互聘專家對訟；

（3）法例不容許審裁處考慮在申請書以外的毗鄰地段，若合併重建可令發展價值大增；

（4）即使小業主願意減收或免收賠償，以真金白銀分攤重建的風險，亦無法以樓換樓、舖換舖等方式參與重建，分享重建後新樓的價值；

（5）小業主反對大業主強拍申請若敗訴，須承擔大業主一方的律師費用，動輒倒賠數百萬元。

繼園樓業主敗訴須付百萬訟費

就上述數點，北角繼園樓案是很好的說明，此案因沒有「打釘」財團插手，小業主無力聘請專業人士，多數放棄出庭，僅一個擁有車位的小業主不滿大業主出價108 萬收購，認為其車位值480 萬，遂親自出庭，土審處接納大業主呈交的專業估值報告，指車位市值不過23 萬元，108 萬已是合理的重建賠償，小業主敗訴，須承擔大業主八成的訴訟費，估計逾百萬元。明報記者劉進圖