信報財經新聞
P36 | 理財投資 | By 陳超國 2010-03-15
發展局提議降低土地（為重新發展而強制售賣）條例的申請門檻，受到不少市民及立法會議員質疑是偏幫發展商，容許它們以低價剝奪市民私產。最令人不安的是降低門檻的爭拗充分反映出目前香港政治的畸形生態，小眾但大聲的便得到議員的支持。
在云云小業主中，為什麼希望出售物業予發展商的絕大多數業主不獲議員認同其改善居住環境的訴求，反而極少數不願出售物業的小業主卻廣受議員同情？若果降低門檻的建議在此情況下仍不能通過，一般市民只會對香港民主發展心灰意冷，甚至對政治冷感。
筆者希望議員客觀審視正反雙方的理據，不要被煽情而實質保衛私利的小眾所利用。
筆者曾撰文解釋降低門檻不只對發展商有利，亦對一眾小業主有利，可幫助他們更容易及以更高價格出售其單位，以改善居住環境。而發展商必須先收購最少八成的業權才可申請強拍，因此收購價不可能是賤價（詳見本報2009年6月23日第十三頁）。
有立法會議員批評土地審裁處並不能有效保障小業主的權益，因此必須設立另一機制仲裁小業主的申訴。香港的成功有賴一個健全的法律制度，而法庭亦是監察所有官方部門及組織的最終和最有力機關，市民若認為任何政府部門行政失當，可向法庭提出訴訟及要求賠償，這制度一直行之有效及法庭的公正性廣為市民接納。
另設機制乏意思
若指土地審裁處不能有效保障市民而另設機制，那麼試想執行新機制的機構發生了問題，市民還不是回到現行的法庭系統提出訴訟？最令筆者驚訝的是，質疑土地審裁處的公正性的立法會議員竟然有些本身是執業律師及大律師。
自條例於1999年生效至今，共錄得逾六十宗強制拍賣的申請，其中絕大多數是在土地審裁處聆訊前達成和解協議而撤回申請，很多時是小業主在聽取自己聘請的律師和估價師的意見後，發現發展商的出價並非不合理，因此便同意出售其物業。有三分之一的申請經聆訊後取得售賣令，其中大部分是因為小業主不知所蹤或業權上的問題而不能出售物業，程序上必須透過強拍來完成收購。真正有小業主提出抗辯的只有寥寥數宗案例。
然而，從這些案例的判詞得悉，這些小業主要求的賠償金額遠超合理水平範圍，因此被判敗訴並須支付堂費。
而這些小業主現正大聲疾呼他們被發展商剝削。議員們是否應該只聽取這些「苦主」的訴求，而忽視其他大部分合情合理的小業主訴求？事實上，反對者並沒有任何實質證據說明有小業主在條例生效以後受到不公平待遇。
「苦主」欠理據
另外，有市民指出私產權是神聖不可侵犯，但實際上，香港多層大廈單位業主嚴格來說是沒有絕對的私產權。
多層大廈單位的小業主是受大廈公契所約束，所有小業主的業權是「共享」整塊土地的權益。
既然是「共享」，小業主們便必須在某些問題上共同商議解決方案，一般以小數服從多數的形式進行。
如大廈維修及管理事宜，小業主可投票表決解決方案，過程中必有小數業主被迫追隨大多數業主的意願。
雖然大廈公契並沒有說明聯合出售表決通過後，便可強迫所有業主出售物業，但若我們細心思考公契背後的邏輯，便可理解重建或聯合出售亦應該小數服從多數，實現「共享」的理念。
有些海外國家就是運用這理念而容許小業主們自決是否所有業權聯合出售或重建。反過來說，若只有不足二成的小業主不願意出售物業，便要迫使其餘的絕大多數業主居住在惡劣環境中及支付高昂的維修費用，這對其他大多數小業主公平嗎？
舊樓的租金便宜，是因為它們舊。而業主所收租金並不足夠支付維修費用，因此產生惡性循環，樓宇狀況每況愈下，最終造成危樓。不拆卸這些舊樓重建有如迫超級市場平價出售過期食品，雖然便宜，但是有害。為了草根的容身之所而不容許重建，在道德上並不能成立。
招標形式不可行
筆者亦對議員提議以招標取代拍賣不敢苟同。有指發展商互相包庇，因此拍賣過程中只有申請強制售賣令的發展商出價。如果屬實，即使是招標也恐怕只有單一發展商入標競投。
香港競爭激烈，有便宜土地的話，發展商那會拱手讓與競爭者？大家看看官地拍賣的情況便可明白，所有發展商合作放棄競爭只是天方夜談。
降低門檻爭論多時，我們未曾見過參與聯合出售的大多數小業主出來投訴他們被欺壓或被剝削，為什麼只有極少比例的小業主出來大聲疾呼條例對他們不公平？若是不公平，為什麼有超過九成的業主同意自願出售其物業予發展商？希望政府及一眾立法會議員小心審視反對者背後的目的，保障大多數小業主的利益，實現理性民主的高尚理念。
作者為資深專業測量師
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