報摘：舊樓強拍如賤賣家檔

信報財經新聞
P37 | 理財投資 | By 迷宗 2010-03-12

大家有否看過彼思（Pixar）的卡通沖天救兵（UP）？賣氫汽球的老頭，不堪地產商天天要他賣掉窩居的騷擾，終於有一天，用汽球連人帶屋飛上九霄。土地身外物，無償送給你又如何！我的窩居滿載我和亡妻的美好回憶，這才是我的所有。

現實世界中，養妻活兒，小市民會無償送地予地產商去發財，做夢吧！政府現在建議把舊樓強制拍賣門檻由九成業權降至八成，市建局主席張震遠又說用同區七年舊樓價收購是非常優厚，樓換樓或鋪換鋪更是不可能。這不單止毀人回憶，更是要人賤賣家檔。

樓換樓例子多

樓換樓例子真是俯拾皆是，九十年代初前公務員宿舍寶翠園就是。除收購價及搬遷津貼，更有新單位。賭王當年對他們禮待有嘉，筆者還記得當年高調的簽約議式和記者招待會。信壇有壇友更提供是按新增了的地積比率來算，有舊業主就收了兩個千呎單位。近有新地在收馬灣原居民地建柏麗灣，也在屋苑旁建村屋予村民。再有壇友道出，置地收購大坑道麗星樓，原業主也有新樓上林豪宅單位一個。

多少社團用地，地產商收購補地價重建商廈或住宅，也有樓換樓或鋪換鋪安排。為何私人可以，反而政府和市建局說不成不能？

重建帶來更大社會效益，創做財富，無人異議，但原業主的私有產權怎能不尊重，此為公平自由資本主義社會的基石。說穿了，單一大業主有能力與發展商議價，可爭取最大利益。如原寶翠園是以合作社形式發展。是上世紀港英在五十、六十年代的德政。地都是在當時偏遠的山頭，政府低價批予合作社，非個人來建宿舍。小業主實只是會員身份，轉讓會籍，即單位，只限公務員。要解散賣地，除補地價外，更要會員按會章通過，不可能有什麽80%門檻或強拍。

一個原業主跟大發展商角力還可以，也有上面成功例子作證。業權分散就差得遠了。來個逐個擊破，已可把收購成本降至最低。小業主跟發展商的實力已是大大不對等，政府不但不幫忙，反去降低強拍門檻就真是站在發展商一邊。

強拍原是降低自由市場的交易成本，讓雙方不要把資源精力耗在談判桌上，盡快改善社區。這放棄了自由市場和保障私有產權的大原則。但要防止專業落釘戶獅子開大口，這是代價。當年老師張教授就在堂上力陳他為何會放下一路堅守自由市場的概念而支持土發局（市建局前身）的成立。但看上面的例子，恕我不能苟同。現行90% 的門檻，我就更覺是偏低，還要再調至80%？

收購價公平和優厚？

另一個大議題是以七年樓的市價作收購價。張主席憑什麽說是公平和優厚？市場是從不會這樣說的。作價是看實力，看怎來分配成果。買的當然是愈低愈好，他日出售時就可賺盡兼有水位來承受他日市場下跌的風險。但賣家為自己的財產謀最大利益也一樣，何罪之有。

樓房地產買賣，作價估值方法千奇百怪，真是目不暇及。不知多小年前，銀行形勢比人強，估價是自己話事。要業主買保險更是買足樓價。但大家也知，樓房有什麽意外，真的塌了重建，重置費（reinstatement cost）一定不會等同樓價那麽高。這又何用買那麽貴又不會賠足的保險？

大孖沙買賣土地房產，又怎會用重置價或其他相應市場價。當然是重建後的估值。我有一幅生地或舊住宅大廈，按原用途，只值3億元。重建商廈，增值十倍。減去建築費和補地價，計劃成功，盈利20億元。此所謂completion value。你要跟我買，就以此20億作討價還價的起步點，怎去平衡利益，計算分擔風險，是市場和談判的結果。此地和那地的completion value怎會盡相同？

為何市建局跟小業主議價，竟會放棄上面原則，用上七年樓價。七年怎會是天下皆可行的準則或魔術數字？不是把事情簡單化而是利用法例來奪人利益。不能樓換樓或鋪換鋪，為何那樣一成不變？張主席出身商界，更為泰山石化開基立業，靈活遊走一眾投行大孖沙之間，怎會不能為之？容我進一言，市建局是來補市場在重建一事上不足之處，決非如商人般，用盡手段來賺盡對方利益。

其實小業主們自知自己財力有限，鬥不過官府和大商家，也不能承擔發展風險，不會有多少人奢望分享重建利潤。但按重建後相應增加了的樓宇份額拿回應得的（如新單位），是天經地義及尊重產權之事，也佔不了你多少利益。不要再以七年樓價作況子了。沖天救兵是老外電影，不是人人看過，但逼上梁山也是UP，人人都耳熟能詳。