報摘: 強拍是否侵吞私產？

星島日報
A19 | 每日雜誌 | 來論 | By 陳超國 2010-03-17

降低強拍門檻的爭論近日升溫。有人權組織及議員指強拍是侵吞私人產業，違反國際法及《基本法》，筆者覺得有必要解釋一下多層大廈業權的情況。

筆者同意私產權是極其重要的人權，必須充分受到保障。但是物業權益的產權便比較抽象。同時，物業的價值在不同的情況下亦有不同的定義和價值。

大家可考慮一下這個情況。一幢舊樓當初發展時只用了五倍的地積比率，因舊樓日久失修及沒有電梯，現時舊樓價每呎五千元，一個千呎單位業主賣樓可得五百萬元。若果舊樓重建地積比率可增為十倍，以樓面地價每呎三千五百元計，千呎單位業主聯合其他業主出售物業與發展商便可分得七百萬元，比單獨出售多兩百萬元。假若政府通過城市規劃，把這舊樓重建的地積比率降為五倍，那麼重建價值便消失了。舊樓業主也因此而損失了二百萬元。

小業主產權有保障嗎？

當我們大夥兒要求降低市區發展密度時，有沒有想到這是間接剝削了舊樓業主的私產權？當然，我們可說降低地積比率是大眾利益，但我們有沒有向各舊樓業主解釋降低地積比率對他們的樓宇價值有甚麼影響？他們有表達意見的機會嗎？現時市區樓價節節上升亦是政府大幅調低發展密度而減少房屋供應所造成。

再回說多層大廈的業權是小業主共享一塊土地的權益而不是絕對的私產。多層大廈有大廈公契，一般管理及維修事宜可通過表決以少數服從多數形式通過。若小業主提出花錢豪裝大廈公眾空間，若大部分業主不贊成也不能成事。相反，若大部分業主通過維修議決，小部分業主不願付錢也不行；這就是共享的理念。實際情況下要求業主們達到百分百共識是不可能的。因此以少數服從多數是解決多層大廈問題的基本原則，亦是民主社會的基本理念。

一幢獨立屋的業主擁有絕對的業權，他喜歡怎麼維修或豪裝也是業主自己的事，因為其決定不會影響他人，其業權更沒有可能遭強拍。但多層大廈便不可能有絕對的產權，因為某業主的建議必會對其他業主構成影響。若然小部分業主必須追隨大部分業主表決通過的維修方案，那麼，為甚麼當大部分小業主認為樓宇過於殘舊，不值得花巨額金錢維修，而希望出售物業作重建用途時，只有小部分業主反對便不能成事？為甚麼大部分業主因此而被逼支付高昂的維修費用？大部分業主因此而不能套現重建價值而承受損失，對大部分小業主的產權這算是保障嗎？

勿忽視物業齡期問題

香港的大廈公契制度源於戰後不久，當時沒有考慮到物業的齡期及重建的問題，因此並沒有訂明良好的安排去解決重建的問題。而強拍條例亦正是針對公契對物業重建的不足之處而產生，以解決這歷史遺留下來的問題。外國很多先進國家便看到多層大廈長期來說必須重建的問題，而容許小業主們以少數服從多數的方式自決物業應否出售或重建，難道這些國家也不尊重私產權？

因五月立法會選舉日近，不少政客乘機以降低門檻來做文章，實令人遺憾。筆者深信降低門檻祇對極小部分小業主有不良影響而對大多數舊樓業主有利。